ПИСЬМО Управления юстиции Администрации и

ПИСЬМО Управления юстиции Администрации и МОРП МО от 30.06.1999 N 1-25/23 и N РП - ИСХ706
"О ПРЕДЛОЖЕНИЯХ ПО ПРОБЛЕМЕ ПРИВАТИЗАЦИИ КОММУНАЛЬНЫХ КВАРТИР И ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ПРАВ НА ЖИЛЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ В КОММУНАЛЬНЫХ КВАРТИРАХ"

УПРАВЛЕНИЕ ЮСТИЦИИ МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ
N 1-25/23

МОСКОВСКАЯ ОБЛАСТНАЯ РЕГИСТРАЦИОННАЯ ПАЛАТА
N РП-ИСХ706

ПИСЬМО
от 30 июня 1999 года

О ПРЕДЛОЖЕНИЯХ ПО ПРОБЛЕМЕ ПРИВАТИЗАЦИИ КОММУНАЛЬНЫХ
КВАРТИР И ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ПРАВ НА ЖИЛЫЕ
ПОМЕЩЕНИЯ В КОММУНАЛЬНЫХ КВАРТИРАХ

Научно - методическим советом по вопросам государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, действующим на основании распоряжения первого Вице - главы Администрации Московской области от 07.04.98 N 302-РВГ, изучены проблемы и практика осуществления приватизации жилых помещений в коммунальных квартирах, складывающаяся на территории Московской области после принятия постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 03.11.98 по делу о проверке конституционности отдельных положений статьи 4 Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" в связи с запросами Волгоградской областной Думы, Дмитровского районного суда Московской области и жалобой гражданина В.А. Мостипанова.
Правовой базой при осуществлении приватизации жилых помещений в коммунальных квартирах являются, кроме указанного постановления Конституционного Суда РФ, Гражданский кодекс РФ, Закон РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации", Закон РФ "Об основах федеральной жилищной политики", Федеральный закон "О товариществах собственников жилья, а также при осуществлении государственной регистрации прав на приватизируемые жилые помещения в коммунальных квартирах должны соблюдаться требования Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Ранее направленное письмо от 25.11.97 "О приватизации жилых помещений" применяется в части, не противоречащей данному письму.
В настоящее время в Московской области отсутствует единообразная практика приватизации жилых помещений в коммунальных квартирах: производятся и приватизация коммунальных квартир в долевую собственность проживающих в ней граждан, и приватизация комнат в коммунальных квартирах, и приватизация отдельно комнат и долей в праве на места общего пользования. Наиболее соответствующими нормам законодательства и интересам граждан - собственников представляются два основных способа, а именно: приватизация коммунальных квартир в долевую собственность и приватизация комнат в коммунальных квартирах.
I. Приватизация коммунальной квартиры в долевую собственность возможна при обращении о передаче в собственность всей квартиры проживающим в ней нанимателям. В таких случаях приватизация квартиры в долевую собственность проживающих лиц, имеющих право на приватизацию, может производиться путем заключения уполномоченным производить приватизацию жилья органом договора на передачу жилого помещения в долевую собственность граждан, имеющих право на приватизацию, соответственно занимаемым ими комнатам в коммунальной квартире. После заключения и государственной регистрации договора о передаче производится государственная регистрация права долевой собственности на коммунальную квартиру в установленном ранее порядке.
При приватизации жилых помещений в коммунальных квартирах необходимо учитывать, что объектом приватизации согласно Закону РФ "О приватизации жилищного фонда в РФ" может быть жилое помещение - то есть изолированное жилое помещение, состоящее из квартиры либо одной или нескольких комнат. Объектом приватизации и соответственно предметом договора передачи жилого помещения в собственность граждан не может выступать доля в праве собственности на жилое помещение, которая не является материальным объектом недвижимости. Собственник жилого помещения - государство или муниципальное образование может передать конкретно определенный объект недвижимости, описанный в технической документации БТИ.
II. При обращении нанимателя одной или нескольких комнат в коммунальной квартире без согласия других нанимателей на приватизацию объектом приватизации и соответственно основанием для определения налогооблагаемой базы является жилое помещение в коммунальной квартире с долей в праве на места общего пользования в данной коммунальной квартире . Передаваемая собственнику комнаты доля в праве на места общего пользования указывается в договоре на передачу жилого помещения в собственность. После заключения и государственной регистрации договора о передаче жилого помещения в собственность производится государственная регистрация права собственности на комнату с долей в праве на места общего пользования.
Предлагается при обращении нанимателя одной или нескольких комнат в коммунальной квартире без согласия других нанимателей производить приватизацию жилого помещения в коммунальной квартире с долей в праве на места общего пользования в данной коммунальной квартире. О передаче собственнику комнаты доли в праве на места общего пользования записывается в договоре на передачу жилого помещения в собственность с указанием, что эта доля в праве общей собственности на места общего пользования следует судьбе права собственности на жилое помещение . Обязательным условием договора должно быть условие о том, что собственник жилого помещения не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на места общего пользования в коммунальной квартире, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на жилое помещение.
После заключения и государственной регистрации договора о передаче жилого помещения в собственность производится государственная регистрация права собственности на комнату с долей в праве на места общего пользования. При этом выдается одно свидетельство на комнату с долей в праве на места общего пользования, в котором целесообразно указывать, что эта доля в праве общей собственности на места общего пользования следует судьбе права собственности на жилое помещение .
В целях установления на территории Московской области единообразного подхода к приватизации коммунальных квартир предлагаем руководствоваться настоящими рекомендациями до выхода соответствующего федерального документа, регулирующего вопросы, связанные с приватизацией жилых помещений в коммунальных квартирах после принятия постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 03.11.98.

Председатель
Научно - методического совета,
начальник Управления юстиции
Московской области
Ю.Н. Власов

Заместитель председателя
Научно - методического совета,
председатель Московской областной
регистрационной палаты
В.В. Огородников